北海市住房和城乡建设局等5部门关于印发

《北海市商品房预售资金监管实施细则（试行）》的通知

　　北建规〔2022〕1号

各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市直各事业、企业单位：　　 

　　《北海市商品房预售资金监管实施细则（试行）》已经市政府同意，现予以印发。我市首批监管银行名录确认公示后，本细则正式施行。

　　特此通知

　　北海市住房和城乡建设局 北海市行政审批局

　　北海综合行政执法局 人民银行北海市中心支行

　　中国银行保险监督管理委员会北海监管分局

　　2022年9月15日

　　北海市商品房预售资金监管实施细则（试行）

　　第一章 总则

　　第一条 商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要组成部分。为保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律规章规定及住房和城乡建设部、人民银行、银保监会等要求，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条 本市市区范围内申请商品房预售许可的项目，其预售资金监管账户的设立，预售资金的收存、支取、使用、监督管理，适用本实施细则。

　　第三条 本实施细则所称商品房预售资金，是指商品房预售时购房人按照预售合同的约定支付的全部房价款( 包括定金、首付款、商业银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款)。

　　第四条 市住房和城乡建设管理部门是商品房预售资金监管的主管部门( 以下简称“主管部门”)，负责规范商品房预售资金监管。市房地产交易中心承办商品房预售资金监管具体事务性工作。

　　第五条 本实施细则所称监管银行，是指主管部门会同人民银行北海市中心支行、北海银保监分局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，选定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。监管银行应具备能够保证商品房预售资金安全及规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术安全条件。监管银行名录通过主管部门门户网站予以公示，实行动态管理。

　　本实施细则所称商品房预售资金监管协议，是指主管部门、房地产开发企业( 以下简称“开发企业”)、 监管银行就预售资金的监管内容、监管额度以及违约责任等签订的三方监管协议( 以下简称《监管协议》)。《监管协议》文本由主管部门制定。

　　本实施细则所称商品房预售资金监管专用账户，是指开发企业在监管银行设立的专门用于存取商品房预售资金的账户( 以下简称“监管账户”)。

　　第二章 一般规定

　　第六条 主管部门会同人民银行北海市中心支行、北海银保监分局及监管银行等按照本实施细则的规定，共同做好商品房预售资金的监管工作。

　　人民银行北海市中心支行负责指导监管银行做好监管账户管理工作。

　　北海银保监分局对监管银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

　　监管银行履行监管账户管理责任;及时发现、上报开发企业在商品房预售资金收支方面的异常情况;严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控，发现开发企业存在违规挪用监管资金问题的，应当停止拨付，并立即告知主管部门; 自觉接受人民银行北海市中心支行、北海银保监分局、主管部门的监督。

　　开发企业负责预售资金的收集、使用，防止预售资金被抽逃、挪用等违法违规行为发生。

　　第七条 主管部门会同人民银行北海市中心支行、北海银保监分局推动网签备案系统和监管银行、其他商业银行的业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享，提高资金监管效率。

　　第八条 有关部门要求对监管账户进行冻结或扣划商品房预售资金的，监管银行应当向有关部门说明监管账户和商品房预售资金的性质及用途，并及时书面告知主管部门及被监管预售资金的开发企业。

　　第九条 商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至完成房屋所有权首次登记后止。监管额度内的资金实行专款专用，监管银行不得擅自扣划，设立子公司的开发企业，集团公司不得抽调。

　　第十条 商品房预售资金监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度。监管额度由主管部门确定，原则上由工程建设费用( 主要指施工合同价总额，含建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设等费用 )和不可预见费(施工合同价总额的20%)组成。管账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度的资金可由开发企业提取使用。

　　施工合同中工程建安成本低于北海市房地产开发项目工程建安成本参考价的，以造价管理部门发布的市场参考价参考确定监管额度。

　　第十一条 开发企业在申请商品房预售许可前，应当选择本市监管银行名录中的监管银行开设监管账户，并与主管部门、监管银行签订三方《监管协议》。行政审批部门凭《监管协议》办理商品房预售许可。

　　开发企业申请商品房预售许可前，按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设预售资金监管账户。监管账户名称、账号等信息应在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明，并在商品房销售现场显著位置以及主管部门门户网站进行公示。

　　第三章 商品房预售资金缴存

　　第十二条 购房人缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款、住房公积金贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。

　　第十三条 开发企业与购房人签订《商品房买卖合同》前，应将监管账户信息明确告知购房人，并协助购房人或商业银行将购房款、按揭贷款等全部存入监管账户。《监管协议》应通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

　　第十四条 开发企业获得商品房预售许可后原则上不得变更监管账户，确需变更监管账户或监管银行的，应当经主管部门批准后，重新签订《监管协议》，将原监管账户的结余资金转入新监管账户，并及时到行政审批部门办理预售许可变更，将变更后的预售许可证在商品房销售现场显著位置以及主管部门门户网站进行公示。有开发贷款的，需经开发贷款发放银行同意。

　　申请变更监管账户期间，暂停开发企业对应项目的销售。

　　第十五条 办理商品房交易合同网签备案时，商品房预售资金应按要求同步存入监管账户。市房地产交易中心同步核查预售资金归集情况。

　　第十六条 监管银行应当按《监管协议》建立商品房预售资金收支台账，并定期与市房地产交易中心进行对账。

　　第四章 商品房预售资金使用

　　第十七条 商品房预售资金监管额度内资金必须用于本行政区域内的监管项目建设，专项用于支付监管项目的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设及其他相关费用，不得挪作他用。

　　第十八条 监管账户被人民法院保全、执行监管账户资金的，由人民法院、相关部门按相关规定执行。

　　第十九条 原则上,开发企业可按8个进度节点分别申请使用监管额度内资金。

　　节点1: 取得预售许可证 且地下结构已完成;

　　节点2:建成层数已达到规划设计总层数的三分之一;

　　节点3:建成层数已达到规划设计总层数的二分之一;

　　节点4:建成层数已达到规划设计总层数的四分之三;

　　节点5:主体结构已封顶;

　　节点6-1:毛坯交付的，外墙装修完成，脚手架已拆除;

　　节点6-2: 精装修交付的， 精装修完成;

　　节点7:竣工验收备案且现售备案已完成;

　　节点8:房屋所有权首次登记已完成。

　　第二十条 各节点相应使用资金额度由主管部门根据项目实际情况确定。

　　第二十一条 开发企业使用监管额度内资金，应提供达到使用节点的相关证明材料，到市房地产交易中心窗口提出申请，并向监管银行同步申请监管账户核查。监管银行应在2个工作日内出具核查意见反馈市房地产交易中心。主管部门审核通过后，监管银行按审核意见拨付资金给相关企业。

　　第二十二条 预售商品房完成房屋所有权首次登记后，开发企业可申请解除对应项目的预售资金监管。开发企业到市房地产交易中心提交申请并经主管部门核实同意通过后，《监管协议》终止。

　　第五章 责任追究

　　第二十三条 开发企业未按规定将商品房预售资金存入监管账户的，或未按规定使用商品房预售资金的，或以收取其他款项为由变相逃避监管的，或提交虚假材料申请使用商品房预售资金的，一经查实，由主管部门责令其限期整改，并可停止签订违规企业新增的监管协议，停止审核拨付监管资金，直至整改完成。未按期整改的，主管部门可实施提高预售资金监管额度、暂停商品房预售合同网上签约、暂停商品房销售、录入企业不良信用档案、推送信息实施联合惩戒等行政措施促进整改。开发企业违反相关法律、法规、规章规定的，由相关执法部门依法予以处理。

　　第二十四条 监管银行未按《监管协议》约定履行监管账户管理责任的，或未按公开招标中的承诺履行义务的，拒不配合有关商品房预售资金监管业务检查的，主管部门将暂停其新增项目的《监管协议》的签订并同步报送人民银行北海市中心支行、北海银保监分局，人民银行北海市中心支行、北海银保监分局应责令其限期整改。拒不整改或整改不到位的，主管部门将停止其新增项目的《监管协议》的签订，并且其不能继续作为监管银行。监管银行应当负责追回未按规定拨付的资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

　　第二十五条 主管部门、行政审批部门、人民银行北海市中心支行、北海银保监分局、市房地产交易中心、监管银行、开发企业的工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究责任。

　　第六章 附则

　　第二十六条 本实施细则施行前已取得《商品房预售许可证》的商品房项目，原则上按原监管协议执行。

　　第二十七条 本实施细则自我市首批监管银行名录确认公示后施行。本实施细则施行后，《关于加强北海市商品房预售款监督管理的通知》(北建房〔2006〕 58号)停止执行。合浦县商品房预售资金监管可参照执行。